Première étape de l’acquisition d’un bien, le compromis de vente peut pourtant être annulé sous certaines conditions. Comment faire, sans pour autant risquer de verser dans l’illégalité ?
L’annulation avec le délai de rétractation
La législation française reconnaît deux cas théoriques où il est possible de se désengager d’une promesse de vente, sans avoir à payer d’indemnités. Le premier cas porte sur l’annulation du compromis de vente avant l’échéance de la période de rétractation. La loi sur la Solidarité et le renouvellement urbain et le Code de la Construction et de l’habitation, dans l’article L.271.1 accordent en effet à l’acheteur un délai réflexion de 7 jours, à compter de la signature de la promesse de vente, pour se retirer de son engagement.
Si l’acheteur change d’avis sur son appréciation du bien ou sur la rentabilité de l’acquisition durant cette période, il est libre de revenir sur sa décision et de demander l’annulation du compromis de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Il n’est pas alors tenu de fournir de justificatifs, ni payer d’indemnités pour sa rétractation. Si des sommes ont déjà été versées, le vendeur se voit contraint de les restituer à l’acheteur au plus tard 21 jours après l’abandon de l’achat. Toutefois, passé le délai de 7 jours, la rétractation doit être accompagnée d’explications et fait l’objet d’un paiement d’indemnités de 5 à 10 % du prix du bien.
L’annulation selon les conditions suspensives du contrat
Au-delà du délai de réflexion, l’annulation du compromis de vente n’est plus en théorie acceptable, sauf si elle se fait sur la base des conditions suspensives énoncées dans la promesse de vente. Ces conditions reposent toutes sur des hypothèses fixées au moment de la signature du compromis, partant du fait que si elles se réalisent, l’acheteur a tout à fait le droit de demander l’annulation de l’opération.
Plusieurs hypothèses de conditions suspensives peuvent être insérées dans la promesse de vente, il existe entre autres la non-obtention d’un crédit immobilier, la non-constructibilité du terrain – dans le cas d’un achat d’un foncier en vue d’une construction neuve —, un désaccord des copropriétaires, les défauts d’assurance et les vices cachés. Si l’acheteur invoque l’une ou l’autre de ces conditions suspensives, il a la charge d’apporter des justificatifs de la conformité de l’annulation aux clauses de la promesse de vente. Il est donc important de motiver sa demande d’annulation en se référant aux clauses suspensives du contrat. Si la raison est liée à la volonté de ne plus acheter le bien pour des raisons de goût, de situation géographique ou encore de raisons personnelles, les recours ne seront pas applicables.